Công ty luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email:Luathongthai@gmail.com và Tổng đài luật sư tư vấn trực tuyến: 1900 6248. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
BLDS năm 2015 quy định về quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản theo hướng tách bạch giữa quan hệ thực tế của người chiếm hữu với tài sản và quan hệ giữa chủ sở hữu với chủ thể có quyền khác đối với tài sản khi có lợi ích trên cùng một tài sản. Bên cạnh Quyền sở hữu được kế thừa, Bộ luật bổ sung chế định quyền khác đối với tài sản với nội dung là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác, bao gồm 3 quyền: Quyền đối với bất động sản liền kề; Quyền hưởng dụng; và Quyền bề mặt. Trong phạm vi bài viết này, Luật Hồng Thái xin trao đổi để làm rõ quy định về Quyền bề mặt - lần đầu tiên được quy định trong Bộ luật dân sự.
Theo quy định tại điều 267 BLDS năm 2015: "Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác".
Căn cứ xác lập quyền bề mặt: được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác (Điều 268, 269 BLDS).
Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Trường hợp thoả thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng (Điều 270 BLDS).
Nội dung của quyền bề mặt được quy định tại Điều 271 BLDS, theo đó: Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác và được sở hữu những tài sản được tạo lập nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.
Quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây: Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết; Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một; Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình; Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai; Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật (Điều 272 BLDS). Trường hợp quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản (Điều 273 BLDS).
Việc ghi nhận quyền bề mặt trong Bộ luật dân sự năm 2015 có tác động tích cực để các nguồn tài nguyên thiên nhiên, các loại tài sản trong xã hội không bị đóng băng mà luôn được tham gia lưu thông kinh tế, được sử dụng một cách hiệu quả và tiết kiệm.
Ví dụ, trường hợp xác lập hợp đồng thuê đất thì bên cho thuê đất có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bồi thường cho bên thuê để lấy lại đất bất cứ thời điểm nào. Trường hợp này bên thuê đất phải chấp nhận rủi ro, không mang tính ổn định nên bên thuê không muốn đầu tư nhiều trên đất. Nhưng nếu bên thuê và chủ thể có quyền sử dụng đất thỏa thuận xác lập quyền bề mặt thì trong thời hạn thỏa thuận, bên thuê được toàn quyền như một chủ sở hữu xây dựng công trình trên đất, canh tác, sử dụng và sở hữu tất cả tài sản tạo ra trên đất, được chuyển nhượng, cho thuê, mua bán, cầm cố như một chủ sở hữu đích thực. Trường hợp này chủ thể có quyền sử dụng đất trao toàn bộ quyền bề mặt cho bên thuê và quyền này là vật quyền, được pháp luật bảo vệ, chủ thể có quyền sử dụng đất không được tự ý đơn phương chấm dứt quan hệ quyền trên bề mặt trước thời hạn nếu chủ thể quyền bề mặt không đồng ý. Do đó chủ thể quyền bề mặt ổn định hơn rất nhiều, họ có thể yên tâm đầu tư trên đất. Với chính sách đó có thể giảm thiểu chi phí rất nhiều cho bên thuê và khuyến khích đầu tư trên đất của người khác.
Bên cạnh đó, với quy định này, sẽ giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà hiện nay chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư ...
Việc ghi nhận quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản là quyền bề mặt của Bộ luật Dân sự năm 2015 có vai trò quan trọng trong hoàn thiện thể chế kinh tế, hạn chế được rủi ro pháp lý, giữ được sự ổn định của các quan hệ dân sự và các quan hệ khác có liên quan./.
CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ HỒNG THÁI VÀ ĐỒNG NGHIỆP TRÂN TRỌNG!
Luật sư tư vấn Luật Dân sự, gọi: 19006248
Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006248 hoặc
E-mail:luathongthai@gmail.com
Trụ sở chính:
LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến Thắng, Thanh Xuân)