Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định. Vậy, thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được phép mua bán?
Trường hợp 1: Chuyển nhượng toàn bộ
thửa đất
Theo
khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(người dân thường gọi là mua bán đất) thì người sử dụng đất phải có các điều kiện
sau:
-
Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp;
-
Đất không có tranh chấp;
-
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-
Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài
các điều kiện trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp
khác còn phải có thêm một số điều kiện.
Như
vậy, thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ 04 điều kiện trên thì vẫn
được phép chuyển nhượng cho người khác.
Dịch vụ sang tên sổ đỏ - 0868.218.883
Trường hợp 2: Chuyển nhượng một phần
thửa đất
Trên
thực tế, không phải lúc nào người sử dụng đất cũng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất
mà trong nhiều trường hợp họ chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất. Khi chuyển
nhượng một phần thửa đất thì phải thực hiện những thủ tục sau:
Giai
đoạn 1: Tách thửa trước khi lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng;
Giai
đoạn 2: Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ) gồm các bước
sau:
Bước
1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Bước
2. Kê khai nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;
Bước
3. Nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận.
Cụ
thể:
Theo
khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi chuyển nhượng một phần thửa đất
thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách
thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người
khác. Như vậy, tách thửa trước khi chuyển nhượng là một thủ tục bắt buộc.
Mặt
khác, để được tách thửa thì diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại
sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu (diện tích tách thửa ở
mỗi tỉnh thành là khác nhau).
Như
vậy, khi người sử dụng đất muốn chuyển nhượng một phần thửa đất mà thửa đất đó
không đáp ứng được diện tích tối thiểu để được phép tách thửa thì sẽ không thể
chuyển nhượng một phần thửa đất đó cho người khác.
Ví
dụ: Ông A có thửa đất tại quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội với diện tích là 59m2.
Ông A muốn chuyển nhượng một phần thửa đất thì không thể chuyển nhượng được vì
diện tích tối thiểu được phép tách thửa trong nội thành Hà Nội là 30m2 nên thửa
đất 59m2 sẽ không được phép tách thửa (chia làm 02 thửa thì một trong hai thửa
sẽ nhỏ hơn 30m2).
Kết luận:
1.
Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà thửa đất đó nhỏ hơn diện tích tối
thiểu nhưng có đủ 04 điều kiện gồm: Có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp,
quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng
đất thì được phép chuyển nhượng.
2.
Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất nhưng thửa đất nhỏ hơn diện tích tối
thiểu thì sẽ không được phép chuyển nhượng vì không thể tách thửa trước khi công
chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Có thể chuyển đất trồng lúa sang đất ở hay không?
Trông bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay, rất nhiều hộ gia đình đang làm nông nghiệp... |
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?
Trong quá trình sử dụng đất, có rất nhiều trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng... |
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục như thế nào?
Người sử dụng đất có rất nhiều quyền đối với mảnh đất mà mình đang sử dụng như: quyền chuyển đổi,... |