Thưa luật sư! Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của công ty: - Ông bà nội tôi trước khi mất có mảnh đất bao gồm 540m2 trong đó (200m2 đất thổ cư, và 340m2 là đất thổ canh) Ông bà mất đều không để lại di chúc. Ông bà tôi sinh được 12 người con(Trong đó có 2 con trai và 10 con gái) và đã lấy vợ gả chồng hết cho các con.Trong đó có 1 bác gả chồng sinh được 4 người con (bác đó đã mất). Theo phong tục ở quê thì đất của ông bà để lại là 2 con trai vậy mảnh đất của ông bà để lại chuyển sử dụng đất nguyên cho 2 con trai thì làm cách nào? Các bước thực hiện làm sao để khi mang ra Huyện đầy đủ thủ tục giải quyết ? Muốn chuyển đổi 340m2 đất thổ canh sang đất thổ cư thì mảnh đất trên có chuyển hết sang được không? Trân trọng cảm ơn!
I.
Căn cứ pháp lý
-
Bộ luật dân sự 2005
-
Luật đất đai 2013.
-
Nghị định 43/2014/ NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật đất đai
-
Nghị định 45/2014/NĐ-CPNghị định của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất
II.
Nội dung tư vấn
1.
Vấn đề thừa kế
Việc ông bà bạn qua đời
không để lại di chúc thì di sản để lại sẽ được chia theo pháp luật, bộ luật Dân
sự 2005 quy định về những người thừa kế theo pháp luật bao gồm:
"Điều 651. Người thừa kế theo pháp
luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự
sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi,
mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại,
anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người
chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác
ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người
chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột
của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu
không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị
truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.."
Như vậy, khi ông bà bạn qua đời thì các con gái, con trai
ruột thuộc hàng thừa kế thứ nhất được quyền thừa hưởng toàn bộ di sản. Để
mảnh đất chỉ thuộc về hai con trai thì phải có sự thỏa thuận đồng ý chuyển
nhượng di sản thừa kế của tất cả những người thừa kế cho hai người con
trai của ông bà bạn và được lập thành biên bản có công chứng của chính
quyền địa phương thì mảnh đất mới có thể đứng tên hai con trai được.
2.
Thủ tục chuyển đổi từ đất thổ canh sang đất thổ cư:
Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:
Theo quy định của pháp luật về
đất đai hiện hành thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp
sang đất ở được quy định như sau:
Về căn cứ để chuyển mục đích sử
dụng đất:
Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai được phân loại như sau:
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao
gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông
thôn, đất ở tại đô thị;
Điều
52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện
trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 57. Chuyển mục đích sử
dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục
đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang
đất phi nông nghiệp;
2. Khi chuyển mục đích sử dụng
đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển
mục đích sử dụng.
Theo quy định trên thì pháp
luật không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở,
nhưng phải tuân thủ theo căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chuyển mục
đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về việc này bạn cần đến
trực tiếp UBND huyện nơi bạn đang sinh sống để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của huyện mình, để xem địa phương nơi mà bạn đang sinh sống có năm
trong diện quy hoạch không.
- Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ vào Điều 69, Nghị định
43/2014-NĐ/CP thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo các bước như
sau:
Điều 69. Trình tự, thủ tục cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy
chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi
trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu
chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ
sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với
thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Hồ sơ bao gồm
- Đơn xin chuyển mục đích sử
dụng đất theo mẫu
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đến cơ quan tài nguyên môi trường đồng thời người sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Tại Khoản 2 Điều 5 như
sau:
"2. Đối với hộ gia đình,
cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong
cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy
định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn
gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền
hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất
bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng
đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục
đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c)
Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu
tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất
phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời
hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là
đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không
phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất
phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích
sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính
theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời
hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho
thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang
đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất
bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê
đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất
còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính
theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất
có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật
đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận
chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b,
Điểm c Khoản này."
Như vậy, bạn có thể đối chiếu với quy định trên để áp dụng với trường hợp
của gia đình bạn.
LUẬT TNHH QUỐC TẾ HỒNG THÁI VÀ ĐỒNG NGHIỆP
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006248 hoặc E-mail: luathongthai@gmail.com
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến Thắng, Thanh Xuân).
Đào Nam
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn của chúng tôi:
- Dịch vụ tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn pháp luật Hình sự qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn pháp luật Đất đai qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn lao động trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn Hôn nhân và gia đình trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn Doanh nghiệp trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn Sở hữu trí tuệ trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dich vụ tư vấn pháp luật Thuế trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn pháp luật Hành chính trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
Trân trọng cảm ơn!