Có thể nói hợp đồng đặt cọc là một trong những hợp đồng được các chủ thể sử dụng rất nhiều trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong việc mua bán quyền sử dụng đất, mua bán nhà…Việc thỏa thuận xác lập một hợp đồng đặt cọc chắc chắn về các cơ sở pháp lý sẽ đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch.
Gia đình tôi có một mảnh đất, tôi và chồng cùng đứng tên trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Chồng tôi có ký hợp đồng đặt cọc bán mảnh đất với người
khác, nhưng không có chữ ký của tôi. Theo đó tiền đặt cọc là 500 triệu. Nếu bên
mua không mua đất nữa thì sẽ bi phạt mất tiền cọc. Nếu bên bán không bán nữa
thì sẽ phải trả lại tiền cọc và bị phạt thêm 500 triệu nữa. Bây giờ tôi biết,
tôi phản đối bán mảnh đất đó. Cho tôi hỏi là hợp đồng đặt cọc trên không
có chữ ký của tôi là 1 người cùng đứng tên trong sổ đỏ thì có được không?
Trả lời.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã
tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và
Đồng Nghiệp. Trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, căn cứ tại Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà
ở thuộc sở hữu chung, quy định như sau:
“Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ
sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu
chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các
chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì
nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các
chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà
ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ
sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận
được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có
chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp
vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”
Căn cứ quy định trên, để bán được mảnh đất đó thì cần có sự đồng ý bằng
văn bản của cả chồng bạn và bạn là chủ sở hữu căn nhà.
Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí 19006248 (nguồn: Internet)
Thứ hai, theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì hình
thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thoả thuận về đặt cọc là một
giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện
về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập
thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự năng lực
hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Mục đích và nội dung
của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Căn cứ tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 về đặt cọc, quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia
(sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc
vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để
bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được
trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt
cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên
nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá
trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Khi xác lập giao dịch dân sự về đặt cọc không cần thỏa mãn điều kiện về
các sở hữu chung có đồng ý hay không (chỉ khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở phải
có sự đồng ý của cả chồng bạn và bạn), mà chỉ xét tới người tham gia giao dịch ở
đây có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Do vậy, hợp đồng đặt cọc này vẫn có hiệu
lực và bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc số
tài sản như đã thỏa thuận trong văn bản xác lập trước đó.
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích
hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên
quan đến sự việc bạn có thể liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty
Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp luật
19006248 hoặc E-mail: luathongthai@gmail.com
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến
Thắng, Thanh Xuân).
Quỳnh Anh.
Những hình phạt "kinh dị" của cô giáo dành cho học sinh.
Thời đi học chắc chắn ai cũng đã từng trải qua những hình phạt "bá đạo" đến từ các thầy cô. Các hình... |
Vụ đổi 100 USD bị xử phạt 90 triệu đồng – Dưới góc độ pháp lý
Ngày 23/10 vừa qua, UBND TP Cần Thơ đã ra quyết định xử phạt hành chính 90 triệu đồng với anh Nguyễn... |
Tăng giá vé, nhồi nhét hành khách – nhà xe sẽ bị xử lý như thế nào?
Mỗi dịp về quê nghỉ lễ, tết, tình trạng bị xe khách “nhồi nhét”, “chặt chém” lại trở thành nỗi ám... |
Thực hiện nghĩa vụ quân sự - Lợi nhiều hơn mất
Theo quy định tại Điều 4 Luật Nghĩa vụ quân sự năm 2015, mọi công dân Việt Nam trong độ tuổi thực... |